Informe del Mercado Inmobiliario en Mallorca Octubre 2010

Introducción

Han pasado 6 meses desde que escribí mi último Informe del mercado inmobiliario de Mallorca y siempre es un poco preocupante volver a reflexionar sobre lo que se ha dicho y, si en retrospectiva, podría haber surgido una conclusión alternativa. En marzo, la gran pregunta era si podíamos llamar “fondo del mercado” y qué podría significar eso en la práctica: una cosa es un mercado que mallorcaplan ha tocado fondo y está listo para subir de velocidad rápidamente, con un crecimiento real a la vuelta de la esquina. la esquina, mientras que la otra es un mercado donde los valores han tocado fondo pero las expectativas son mucho menos sobre el crecimiento y mucho más sobre el “estancamiento”.

Mi conclusión en ese momento fue que, de hecho, podríamos llamar al fondo del mercado si tuviéramos que definirlo en términos de alcanzar el “fondo del ciclo de los valores inmobiliarios residenciales subyacentes en Mallorca” (tenga en cuenta la referencia muy importante a valores subyacentes, algo muy diferente a, por ejemplo, ¡pedir precios!). Más específicamente:

Marzo 2010 Informe de Mercado Conclusiones

1. Los valores subyacentes tocarán fondo en los niveles actuales
2. La evolución de la variación de los precios solicitados depende de si se han fijado de manera realista/ajustado lo suficiente para dar cuenta de las caídas significativas en los valores de las propiedades.
3. El crecimiento futuro de los valores será inexistente a corto plazo y muy limitado y restringido a la inflación subyacente a medio plazo, es decir, sin crecimiento real en los próximos dos años. Crecimiento modesto por encima de los niveles generales de inflación en la economía para seguir a partir de entonces en niveles de 1-3%
4. Propiedades especiales con cualidades “únicas” – primera línea; muy buenas vistas al mar; condiciones de planificación restrictivas – fincas rurales; desarrollos de alta calidad, etc. para rendir mejor/superar al mercado a medio/largo plazo.
5. Valores de la tierra para mantener bajos los precios en el mediano plazo, ya que los desarrolladores aprovechan la tierra más barata para vender a estos nuevos niveles más bajos en el mediano plazo. Escasez de suministro a largo plazo, excepto para aquellos en áreas urbanas y para apartamentos de “gama media”, como Palma, Inca y Manacor, deberían ver aumentar los valores.

Junto a estas conclusiones expongo algunos “consejos” o recomendaciones tanto para propietarios como para potenciales inversores de inmuebles residenciales en Mallorca:

1. Si usted es un comprador de estilo de vida o un inversionista con un sesgo de retorno de ingresos, comience a mirar las oportunidades de compra emergentes PERO…
2. “CUIDADO CON EL COMPRADOR” se trata de valor y de asegurarse de comprar a un nivel adecuado y no pagar de más en propiedades con precios poco realistas.
3. Busque nuevas construcciones donde haya buenos descuentos disponibles (pero tenga cuidado con las obras sobre plano a menos que su(s) depósito(s) estén respaldados con una garantía bancaria)
4. Busque propiedades con cualidades “defensivas”, como se establece en (4) arriba, para una mayor seguridad a corto plazo
5. Mire la tierra para mantenerla como una inversión a largo plazo/para construir una casa. Particularmente parcelas rústicas, en primera línea o con muy buenas vistas al mar, etc.

Actualización del Mercado Marzo 2010 – Octubre 2010

Entonces, ¿cuál ha sido la realidad de los últimos 6 meses? ¿Se han confirmado en gran medida mis conclusiones o la retrospectiva nos ha llevado a ver que deberíamos haber llegado a conclusiones alternativas?

Comencemos por revisar las estadísticas y los datos que han surgido desde el informe de marzo de 2010 y lo que han estado diciendo los llamados especialistas. Pero antes de eso, disfrutemos del titular que me recibió esta semana de que nada menos que el presidente del Gobierno español acababa de llamar al fondo del mercado inmobiliario en España. Si bien soy inmediatamente cínico cuando se trata de cualquier cosa que diga un político, particularmente cuando se trata de un primer ministro extranjero que habla con inversionistas estadounidenses en un intento desesperado de convencerlos de que compren paquetes de bonos del gobierno al rendimiento más bajo posible, parecía estar confirmando lo que dije, a saber, que estamos en el fondo y, si bien es cierto que lo dije hace 6 meses, si los precios se han mantenido prácticamente sin cambios durante ese período, entonces se podría decir que fue el fondo tanto entonces como ahora !

El problema para mí es que Zapatero luego procedió a emocionarse, citando estadísticas oficiales que parecían indicar que en muchas áreas de España los precios estaban comenzando a subir, es decir, habíamos tocado fondo y ¡vaya, estamos en una trayectoria ascendente nuevamente! Así que echemos un vistazo a los datos emergentes, comenzando con el propio Ministerio de Vivienda de ZP.